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2006年4月6日，A公司与B公司签署《房地产租赁合同》，由B公司承租A公司所有的综合楼一栋，并约定了租金及红线范围等。鉴于该综合楼与A公司所有的另外一栋楼共用门前广场，双方在《房地产租赁合同》中约定了共同管理的条款，但具体内容并未明确。

合同履行初期，由出租方作为业主实质管理该广场，但给与承租人车位及临展使用。至2014年4月30日，双方就该广场签署《场地使用约定书》，由B公司承租该广场并支付使用费，租期为三年。到期后，B公司拒不交还产生争议并诉至法院。

A公司诉请解除合同、返还场地，B公司则以持续缴纳使用费为由主张继续履行、拒不返还场地。

一审判决在《场地使用约定书》到期的情况下驳回A公司返还场地的请求，主要理由为：

    ▨ 第一，门前广场是进入综合楼的唯一通道，因此门前广场与综合楼构成主从关系。

    ▨ 第二，鉴于广场与综合楼存在使用功能上的从属性，故《场地使用约定书》与《房地产租赁合同》构成主从合同关系，在主合同继续履行的情况下，从合同到期不等于需要双方返还。

    ▨ 第三，B公司实际上，并且一直向A公司支付使用费，因此继续使用并不违反公平原则。

综合上述几点，一审判决认为，在没有约定期限届满需要返还门前广场的情况下，A公司要求返还缺乏依据，驳回A公司全部请求，相当于《场地使用约定书》继续履行。

笔者在一审判决后接受当事人委托，代为处理二审诉讼工作。二审判决最终撤销一审判决，支持了A公司全部请求，理由如下：

    ▨ 第一，《场地使用约定书》与《房地产租赁合同》分别对应不同的标的物，因此属于相互独立的合同，应当分别处理。

    ▨ 第二，《房地产租赁合同》并未约定B公司有权独立管理门前广场，在《场地使用约定书》签订前，B公司可以正常使用综合楼和门前广场，且双方实际上实现共同管理的目的，因此不存在以《场地使用约定书》作为唯一共同管理模式的情形。

最终，二审判决撤销一审判决，判令B公司返还涉案场地。

NO.2

（一）诉讼过程中应当充分考虑可能存在的不利因素，避免以简单的法律逻辑代替判决属于“具体问题解决方案”这一客观属性。

租赁合同关系中，出租人应当提供正常使用的标的物，承租人则应当按时支付租金，否则构成违约并符合约定解除条件的情况下，即应当判决解除合同、双方返还、承担违约责任。

这一思路在法律逻辑上并无问题，但一审却判决不必返还，综合其说理部分内容可知，其核心依据实质为两点，一个是门前广场为综合楼的唯一通道，在使用上具有从属性，另一个是B公司一直支付使用费，如果继续履行不会违反公平原则，但如果判决返还门前广场，则可能导致B公司承租的综合楼无法正常使用，甚至导致更多纠纷。

因此，一审在这一假设性客观事实基础上判决不必返还具有一定的合理性，毕竟判决结果不可能独立于客观现实存在，还要考虑更多的公平因素和现实条件。因此一审判决的不利结果很大因素在于A公司就门前广场与综合楼的实际使用情况举证不足。

（二） 对现场性强的客观事实，应当着重利用示意图、视频等方式实现“现场再现”，争取有利的庭审基础。

    ▨ 1、在承租物业附近有特殊部门限制无法通过航拍解决平面图的情况下，通过隔壁楼多角度拍摄后合成现场全景图。虽然通过示意图也可以体现现场状况并方便说明，但不可否认的是，现场照片合称的全景图更具有客观性和说服力。

    ▨ 2、通过三份现场视频展示现场使用情况，三份视频则从不同角度实际拍摄、行进并配以实时说明，随同视频一同播放，直观的体现了现场状况。

    ▨ 3、为克服视频本身无法展现全貌的确定，避免法官认为当事人一方断章取义、歪曲事实，另行制作了视频与平面示意图结合的路线图，更加直观的说明现场标的物的使用情况。

    ▨ 4、为保障现场说明的效果，在法庭不具备播放条件的情况下，自带投影及幕布，实现了现场播放和展示，最终当庭直观体现了争议标的物可以独立使用、广场具有公共区域属性不应为任何一方独立使用的客观状况。

NO.3

实践中，再简单的案件都是有其争议的客观背景存在，律师应当具有简单案件复杂处理的意识和准备，避免以简单的法律逻辑思维代替举证、说理、证据整理等重要工作，只有提前预判法官可能的关注点和己方当事人事实上的薄弱之处，并针对性的做好寻找证据、整理证据、展示证据等基础工作，方能促成最终诉讼目的的实现。